排在第一位的，当属“沈阳朋友圈”的建设
近日，沈阳召开了关于对沈阳现代化都市圈建设相关情况的现场发布会，并在会上进行了相关问题答疑。从会上回传的讯息得知，目前，《沈阳现代化都市圈发展规划》已经上报国家发改委，《沈抚同城化发展规划》编制也已经启动，同步指数研究报告也正处于编制中。
简单来讲就是，沈阳建设都市圈的工作得到了实质性的推进，已经向国家相关部门进行会审批汇报，如果获得成功批复，那就意味着接下来就是开始落地执行了。
可能有的读者到现在还不知道沈阳都市圈到底是个啥地方！
其实不难理解，就是以沈阳为中心，以鞍山、抚顺、本溪、阜新、辽阳、铁岭、沈抚示范区边界点，组成的一个城市群的大圈层。近年来，西安、重庆等都市圈发展规划相继获得批复，目前国家级都市圈已增加到了6个，沈阳现代化都市圈如果可能，有望年底前获得批复实施。
沈阳二环南移工程迈向新台阶
提起二环南移，要追溯到2016年，因城市快速发展，沈阳南二环路上经常出现拥堵现象，尤其是在早晚高峰期，非常严重。在此背景下，沈阳启动了“二环功能性南移”战略。自2025年以来，胜利大街、浑南大道、长青街及东一环这四条快速路相继竣工通车，为沈城百姓出行往返节省了很大的时间，同时也促进了跨区工作与生活，打通了因道路交通问题对楼房选择的困扰。
近日，作为沈阳快速路二期工程建设项目之一的南阳湖街快速路工程，桥梁基础开始进入施工状态。据悉，该项目建成后，将带动上沙片区、于洪新城西片区开发建设，进一步促进二环核心段交通功能南移。预计2025年3月前完成互通区桥梁主体桩基础施工，确保2025年底前竣工通车。
沈阳快速路二期工程总共包括元江街、元江街－三环立交、南阳湖街、雪松路跨线桥、大堤路（二环－三环）、长青街南延等6项快速路建设。
南阳湖街快速路位于于洪新城地区南阳湖街路段，北起仙女河北路，南至南阳湖桥，全长约3.28公里，采用连续高架形式建设。高架桥从南到北跨越大堤路、汪河南路、汪河路、细河南路、细河路、仙女河路及仙女河北路7处交通路口，桥梁宽23.5至40.5米，形成双向6车道，桥下地面道路双向6车道，同时在大堤路节点设置四层梨形半定向半互通立交，与大堤路快速路连接。
南阳湖街向北接燕塞湖街、巢湖街，向南经过南阳湖跨浑河桥连通满融、长白岛和浑南地区，是一条南北至东西向的跨河主通道。片区内不仅有众多公交线路环绕，还占据沈阳地铁3、9号线经过的便利条件。沈阳地铁9号线与沈阳地铁3号线分别于于洪新城设立汪河路站、吉力湖街站与南阳湖街站。
南阳湖街未来的贯通，既有利于周边小区业主出行，同时也成为了南阳湖板块发展的一条大动脉。涉及到的楼盘包括龙湖方林·岸芷汀兰、旭辉·璟宸府、华沃·滨河湾、碧桂园·银河城·云麓及金辉·云缦熙境等。
除此之外，与其相连的和平湾和张士板块，圈内的楼盘及业主也将得到相应的红利加持。这条“主脉”打通，压缩了消耗在路上的时间，不仅方便了业主出行，同时也增大了跨区、跨板块置业的概率。可以说，二环南移工程，利好的不仅仅是南部区域，整个城市九区均受益。
沈阳“商转公”2025年有望实现
近日，在沈阳住房公积金管理中心官网上，笔者注意到，有这样一则留言回帖，上面写道“沈阳尚未开展‘商转公’业务，目前正在进行研究工作，拟于2025年开展此项业务建设”，标志着沈阳将成为自长春之后，东北第二个开展商业贷款转公积金贷款的城市。
据悉，近期以来，已有洛阳、长沙、长春、福州、普洱、防城港、汉中等多个城市陆续加入“商转公”队列，同时也有一些热点的一二线城市，如北京、武汉、合肥等，表示在短期内不会开展相关业务。
作为兄弟城市的长春，在8月末发布了政策意见稿，内容规定，“商转公”有两种办理的方式，分别对应了自筹资金先结清商业银行贷款、未结清商业银行贷款两种方式。此外，政策也明确办理此类业务的购房者需要满足的相关条件，尤其是涉及到第一次使用公积金、唯一住房、商贷已偿还3年。由此可见，长春实施“商转公”，目标受众客群更多是首次购房或首次使用公积金的刚需群体。
办理“商转公”对个人还房贷有什么好处呢？
如果在银行办理“商转公”业务成功，那么在您的月供还款额度上会有明显的减少，因为转换后的房贷利率，相比之前商业贷款下降了很多。另外，如果你工作的单位缴纳公积金足够多的话，直接就可以从公积金账户扣除，不需要你再额外掏钱了，就问你香不香吧？
具体能省多少钱呢？
以贷款总额100万的房子为例，按照目前商业贷款利率4.3%计算，贷款30年，月供大约4949元，总支付利息约78万；若按照公积金贷款利率3.1%计算，则月供大约4270元，总支付利息约54万元。对比下来，“商转公”后，每月偿还贷款减少679元，支付银行的贷款利息减少了近24万元。
“商转公”不是所有人都可以申请，它是有条件的
最近申请商转公业务的城市，是吉林省吉林市于发布的《吉林市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》，于9月29日至10月19日向社会公众征求意见。如果沈阳在2025年底之前开展建设“商转公”，我觉得长春与吉林市的参考价值会大一些。
另外，“商转公”的贷款，是有期限的
以吉林市存量房贷款期限为例，最短贷款期限为1年，最长贷款期限为30年；房龄不得超过20年，贷款年限与房龄之和不得超过40年，比如你房龄15年，贷款年限是30年，对不起，那不好使了；住房公积金贷款最长期限可贷至法定离退休年龄。
同时还要求，商转公贷款利率按照中国人民银行确定的个人住房公积金贷款利率执行；首次住房公积金贷款，执行住房公积金贷款利率标准；第二次住房公积金贷款，执行同期住房公积金贷款利率标准的1.1倍。
看到这里，正在通过商业贷款偿还月供的小伙伴是不是心动了？不瞒各位，笔者也盼了好久了，终于看见曙光了！期待年末会有相关利好政策出台吧！
沈阳地铁进入房地产，其实早有苗头，2025年只不过是集中爆发
之所以把这个话题拿出来与大家分享，主要原因在今年沈阳第二轮土拍中，沈阳地铁集团的大动作，一举拿下8宗地块，而这些地块有一个共同的特征，就是周边规划分布了地铁线路。
大家未来会慢慢发现，地铁沿线上的房地产项目，大多数都是地铁集团的了。其实，沈阳地铁布局房地产市场，在前几年已经有了苗头，笔者特意从“仓库”中翻阅了相关资料：
2018年11月，沈阳地铁昊瑞置业有限公司5868元/建筑平方米竞得青光街西地块，同日，以5500元/建筑平方米竞得合作街西地块。
2025年4月份，沈阳地铁晨瑞项目管理有限公司以4846元/建筑平方米的单价竞得了塔湾街地铁口地块；
4年前的蠢蠢欲动衍变成了2025年的疯狂掠夺，而这种“蝶变效应”在笔者来看，是借鉴了南方城市地铁布局房地产的成功案例。
从2025年全国土拍拿地表现上看，多个城市都出现了地铁公司“入局”的情况，比如：杭州地铁集团40亿竞得两宗地，广州地铁165亿元拿下4宗、深圳地铁178.51亿元拿下5宗。
另据不完全统计，包括深圳、广州、杭州、青岛、武汉、南宁、昆明、福州、上海、香港、沈阳等城市在内，超10个城市的地铁公司均举起了进军房地产的大旗！
那么地铁公司为什么会大张旗鼓地布局房地产领域呢？
在今年前八个月的新增货值榜单上，广州地铁以698.2亿元新增货值位居第8，深圳地铁以173.1亿元位居第35。而在1-8月的深圳房地产销售榜单中，深铁置业以175.24亿排在第二位。
作为“国家战队”的地铁集团，入局房地产，不仅能够保障地铁的营收，同时更能减轻地方财政补贴的压力，乃至于反哺给地方财政。
沈阳地铁集团拿了这么多地块，未来怎么做？
基本上会与品牌房企合作运营开发，主要受限于执行团队的缺乏，但也有可能会从其他房地产公司走出来人才中，选择适合自己的，进行自主开发。
近几年，受房地产行业波动影响，批量的人才从房地产行业中流出，对于地铁集团而言，组建团队的机会不就来了吗？无论是入股、合作还是单干，各有各的好处：
所以，未来沈阳这8宗被地铁竞拍的地块，要么找实力房企合作运营，要么进行权益分红；要么入股房企进行开发。市场筑底，国企托底，起到了很好的稳固作用，对沈阳房地产市场起到了正向的推动作用。
越来越多的房企参入代建行业，是换赛道了吗？
除了地铁入局房地产，还有一个现象是近一年内频繁出现的，多发生在国企央企及实力民营企业身上，就是大家在放缓拿地的同时，开始探索研究新的布局市场模式，那就是代建，顾名思义就是你拿地，我帮你开发、操盘运营，你就坐等收钱，享受权益分红就好。
华润置地沈阳公司相继中标大东区小什字街更新改造工程全过程项目管理、沈阳中德开置业服务有限公司5个安置项目全过程开发建设管理服务、以及辽宁省肿瘤医院，沈抚示范区院区1期项目全过程工程咨询服务，这其中就包括最近频繁造势的华润置地丨润悦湾项目。
华夏幸福之前官方发布消息，称将代建恒大集团在苏家屯区原持有的建筑面积约72万平的保交付项目。
早期，代建模式出现的原因是雇主不懂房地产或者说对房地产行业不精通，在人才方面缺失严重，人手不足，需要人帮忙在开发过程中进行管理。
现在，除了在项目操盘及输出管理，更多是想借用代建方的品牌形象来产生更高的市场溢价，这才是本质。也正是因为如此，不少全国头部类品牌房企都盯上了“代建+代销”这块业务，除了挣管理费，还想挣品牌费与销售分成。
大家也基本能够注意到，走代建路线的，基本上在品牌价值方面，在市场中都是叫得响的企业。品牌是一方面，经验成熟度也是重要的考量标准。就像游戏代练似的，你自己玩得不行，找个代练，不得找厉害的、知名度高的吗？要不然就一起掉坑里了！
代建，房地产行业的新增点，未来的路能有多长？
近一两年，行业下行是有目共睹的，全国各地新增土地多被国企央企或地方城投公司竞得，而很多地方城投或平台公司缺乏人手，开发能力不足，寻求“合伙人”则顺势成为必然选择。
代建，在这样的大环境中，迎来可新一轮的市场机遇，可以说是在房企融资收紧、资金回笼降速的背景下的新增长点。通过代建，双方各取所需，委托方实现高去化，被委托方实现高利润。
在市场筑底阶段，这种操作模式既能减轻房企的运营压力，同时还能够保障市场份额，短期内来看，会受到很多开发商的青睐。但，从长远角度来看，对市场会产生一定的负面影响，比如随着代建项目的增多，市面中会出现两极分化的现象，代建成熟的企业合作份额增加，会挤压其他房企在市场中的生存空间，会不会出现独霸一方的格局呢？
再者，在产品打造上，相同品牌项目之间的同质化，委托与被委托双方的利益及责任承担，购房者与谁签订买卖合同？后期能否持续地跟进服务等等问题都需要进一步探讨。代建的路是明朗的，但也是曲折的，需要在不断地完善与更新过程中前行。
公积金时隔七年首次下调，商业贷还能再降吗？
最后，我们来聊一聊笔者认为分量最重的大事件，那就是与大家买房关联度最强的房贷利率。
9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2025年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
9月30日晚，央行发布公告，决定自2025年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
在房贷利率政策轮番“轰炸”的背景下，个别城市已经出现了大幅下调。济宁首套房贷利率最低由4.1%降到了3.95%、在广东清远首套房贷利率可低至3.7%，但LPR最新官方的数据显示是4.3%，因城施策在此时成为地方房贷利率是否下调、下调多少的依托。根据目前楼市的成交与稳定性来看，商业房贷利率下降仍存在一定的空间。
沈阳目前执行的房贷利率是多少？
按照央行发布的数据显示，目前沈阳按照LPR5年期以上4.3%、公积金贷款房贷利率3.1%执行，至于有楼盘传出可按商贷4.1%利率执行，没有官方说法，需要针对具体的项目及负责贷款的银行进行单独详询。
据最新官方消息称，目前沈阳公积金个人贷款额度上限为50万元，夫妻双方贷款额度上限为70万元。有想通过公积金贷款买房的朋友，如果您是个人买房，能买总房款在70万左右的房子，超出这部分的话，只能组合贷了！如果是夫妻双方共同置业，可以买一套总价在100万的房子；家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为90万元。
另外，根据较前发布的公积金贷款政策：
在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，使用公积金贷款购买自住住房的，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍，单方60万元、双方84万元、三方108万元，所对应的房子总房款为85万、120万及155万。
对生育二孩或三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍，单方65万元、双方91万元、三方117万元，所对应的房子总房款为92万、130万及167万。
通过上面的数据统计核算后，用公积金贷款能够买总房款在80-160万之间的房源，以目前沈阳楼市成交均价11700元/平为基准的话，大约能买套70-140平的二至三房户型产品。这仅是一个预估的价格与产品，具体应看楼盘所在的区域及对应的产品价格来计算。
想通过公积金贷款买房的朋友，能买什么样的产品，这回清楚了吧？
结论观点：
房地产市场与城市发展、人们生活是相辅相成的关系，有的城市经济环境与界面因房地产行业的迅猛发展而得到加速提升，比如海南；有的城市因人们生活水平的提升而促增了房地产行业的上行，比如北上广深；有的城市，人们的生活幸福感因房地产市场的发展得到了满足，比如杭州武汉等。
沈阳，一个走在发展道路上，东北振兴的桥头堡，更需要一个健康良性的房地产市场来稳定大家在居住层面的预期，“保民生、保交楼、保稳定”就是这个道理。当红利降临，作为待置业的我们，需要的是学会抓住机遇，当你的需求得到满足时，说明机遇真的来了！
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